Ingatlan Hírek

Colosseum Ingatlan Debrecen
Ingatlan közvetítés és Értékbecslés

Ez lehet a megoldás az ingatlanpiaci válságokra

Ez lehet a megoldás az ingatlanpiaci válságokra
Jó évet zár a magyar ingatlan szektor, a tranzakciók száma az egekben van, a hozamok lefelé csúsznak és még mindig vannak tartalékok a rendszerben. Hiba lenne ugyanakkor nem észrevenni néhány kérdőjelet a kapacitáskorláttól a globális politikai kockázatokig, amik megkérdőjelezhetik az ingatlanok értékmegőrzését. Ez ellen egy védelem van, az okos és előrelátó tervezés.

Töretlen fejlődés a piacon


2017-ben 420 ezer négyzetméter új és használt iroda, 500 ezer négyzetméter logisztikai bázis, és 280 ezer négyzetméter kereskedelmi egység cserélt gazdát Magyarországon - mondta a Portfolio ingatlan konferenciáján saját adataira hivatkozva Dános Pál kiemelve, hogy a logisztikai szektorban az összes rendelkezésre álló felület 25 százaléka gazdát cserélt. A tranzakciók összértékét a CBRE ingatlan tanácsadó 2000 milliárd forintra becsüli, ami 37 százalékos növekedés a megelőző évhez képest és abszolút rekord a magyar ingatlanpiacon. Az üresedés 8 százalékra csökkent, a CBD prime (belvárosi, jó minőségű) bérleti díj 22 euró körül mozog, a piacon pedig mintegy 500 ezer négyzetméter fejlesztési volumen van előkészületben.

Dános Pál MAISz, MRICS

igazgató

KPMG

Pál 13 évig dolgozott a Budapesti Városépítési Tervező Vállalatnál, mint várostervező építész.1991 óta -25 éve dolgozik az ingatlanpiacon, mint ingatlanértékelő és tanácsadó. Közben 5 évet töltött el, mint... Tovább »

Az ingatlanpiac negyedik nagy szegmense, a lakáspiac is jól teljesít, az új és használt lakások közös átlagos négyzetméterára Budapesten egy év alatt 340 ezer forintról 440 ezer forintra emelkedett, miközben ugyanitt az átadott lakások száma 18 százalékkal nőtt.

A boomot támogatja az alacsony kamatkörnyezet és bankok finanszírozási hajlandósága is, a megkövetelt előbérleti arány az irodafejlesztések esetében 58-ról 45 százalékra csökkent. Ugyancsak javult a loan to cost mutató is, azaz a bankok a tranzakciós és a fejlesztési költségek mind nagyobb hányadát hajlandók megfinanszírozni, az ezt jelző LTC mutató egy év alatt 2 százalékponttal 74 százalékra emelkedett. A bakok hangulatát javítja, hogy sok évi hányattatás után a jól teljesítő ingatlanhitelek aránya is kiemelkedően jó szinten, 83 százalékon áll.

Forrás: Dános Pál, KPMG


Figyeljünk a kockázatokra


Látszólag tehát minden szép és jó, de hiba lenne nem észrevenni a piaci bizonytalanságokat. A szektor legnagyobb problémája a kapacitáskorlát. Ez nemcsak a beruházási árak emelkedésében nyilvánul meg, hanem odáig jutott, hogy a már futó projektek is lelassulnak, mert most már drágán sem találni kivitelezőt. A lassulás és az alacsonyszintű üresedés miatt erős keresleti nyomás alakult ki a piacon, és ez még tovább is erősödhet, mivel a bérleti díjak csak lassan alkalmazkodnak a kialakult helyzetez. 14-15 eurós bérleti díjak mellett az emelkedő költségek, és a növekvő kivitelezési kockázat miatt a befektetők nem látják az elvárt hozamuk teljesülését, ezért inkább kivárnak. Figyelmeztető jel, hogy a nem lakás célú új építési engedélyek száma a KSH adatai szerint egy év alatt 20 százalékkal csökkent.

Ugyancsak sűrűsödnek a geopolitikai kockázatok. Európában a széthúzás jelei mutatkoznak, Oroszország és a Nyugat viszonya megromlott, bizonytalanságok mutatkoznak a nagy kereskedelmi egyezmények háza táján, Észak-Korea pedig az atomfegyvereit fitogtatja.

Az okos megoldásoké a jövő


Ilyen környezetben az okos megoldások segíthetik elő az ingatlanfejlesztések terén a jövőbeli értékmegőrzést. A történelem azt mutatja, hogy a jól tervezett épületek, az okos országok, és az okos városok azok, amelyek könnyebben átvészelhetnek egy esetleges válságot. Az okosság ebben az értelemben igen tág fogalom, aminek lényege, hogy senki nem lehet önmagában okos, jó megoldásokra kizárólag a különböző vezetési szintek és diszciplínák együttműködése vezethet.

Nincs olyan, hogy okos városvezetés, olyan van, amely meghallja a fejlesztők szavát, és nyitott más tudományágakra és piaci folyamatokra, leginkább a digitalizációra és annak következményeire. A viszonyítási pont - ami az építőiparban és a városfejlesztésben évezredek óta a függőleges és a vízszintes - az most a "digitális" - fogalmazta meg a Cornell Real Estate Review.

Egy egyszerű példán szemléltetve, jelenleg senki nem tudja, hogy az önvezető autók és a car sharing elterjedése milyen hatással lesz a városi forgalomra, és az üzemeltetett autók darabszámára. Az elmúlt 100 évben soha egy pillanatig sem volt kérdéses, hogy a városokban a járművek száma töretlenül emelkedik, ennek megfelelően minden jelenleg hatályos városfejlesztési terv és ajánlás ezzel számol, amikor a parkolóhelyek számát, vagy az utak és csomópontok áteresztőképességét határozza meg.

További információkért kattints a képre!


Most azonban érdemi esély mutatkozik arra, hogy ez a folyamat megtörjön, sőt az ellenkezőjére forduljon, amivel kezdenünk kell valamit. Át kell gondolni, hogy valóban annyi parkolóhely létesítését akarjuk-e előírni az új fejlesztések esetében, amennyit ma előírunk, de legalábbis támogatnunk kell minden olyan elképzelést, ami lehetővé teszi, hogy amit most parkolónak építünk meg, azt a későbbiekben a lehető legegyszerűbb módon, kis ráfordítással, épületbontás nélkül más funkciókkal lehessen felruházni. A fejlesztési szakmában máris vannak törekvések a földfelszíni parkolók kialakítására, hiszen a földalatti garázsok helyére sokkal nehezebb új funkciókat telepíteni, mint a felszínre. Ha egy városvezetés ezekben a gondolatokban nem a pozitív, jövőbemutató elemeket látja meg, hanem a beruházók költségcsökkentő törekvéseként értelmezi azokat, akkor ez nehezíti az utat az okos megoldások előtt.

Önmagában viszont nem tud okos lenni az építőipar sem, hiszen például a fenti kérdésre - mit fogunk csinálni a most épített parkolókkal, ha drasztikusan visszaesik a járművek száma - nemcsak koncepcionális, de technikai választ is lehet adni. Ehhez képest nem lehet nem észrevenni, hogy az építőipar rettentő technológiai lemaradásban van sok ipari ágazattal szemben. Nemcsak arról van szó, hogy az építőiparban elfogadott tűréshatárokkal, "92 fokos derékszögekkel" nem lennének autóink, hanem arról is, hogy ez az ágazat láthatóan lassan reagál a gyorsan változó környezetre és a mobilitás iránti állandó igényére.
2017.04.28 08:00 Pár év és gyökeresen megváltoznak a városaink
A változások egy részét érzékeljük az épület szigetelésben, árnyékolásban és általában a gépészetben, illetve az üzemeltetésben és a vezérlésben újabb és újabb technikai megoldások jelennek meg, de a falaink, az alapvető szerkezeti elemek, az építési technológia már sokkal lassabban változik. Hol vannak a moduláris szerkezetek, az egyben cserélhető épületkomponensek, amik minden más ipari termékben jelen vannak, hogy lehetővé tegyék a hatékony javítást és a gyors alkalmazkodást?

Lehet, hogy úgy kellene egy épület tervezési és építési folyamatára gondolni, mint egy autó gyártásra. Ez nem az építészet halála, nem kell eljutni az egységes megjelenésnek arra a szintjére amire az autóipar eljutott vagy amit a panelházak megtestesítenek. Sokkal inkább változatos moduláris szerkezetekre, az előállítás során garantálható minőségre, a megvalósuló pontosság miatti variabilitásra, a "szervizelés" és diagnosztika egyszerűsítésére, egyféle "épület önvezetés" irányába kellene elmozdulni, ez az, ami tartós értéket teremthet és ez az, ami nem megy széles látókör és a problémák, ötletek megosztása és befogadása nélkül.

2017.04.27 15:05 Tényleg minden munkát elvesznek előlünk a robotok?

Forrás

Főlap Ingatlan Ez lehet a megoldás az ingatlanpiaci válságokra

Domain név eladó!

Érdeklődni illetve ajánlatot tenni e-mail-ben lehet:

iroda @ colosseumingatlan.hu

vagy a

Kapcsolat Menüben


Animált felhőkép

Felhőkép

 

Hőtérkép

Oldal Találat

Látogatók
1
Cikkek
938
Cikkmegtekintések találatai
218865

Előrejelző oszlop

Ki olvas minket

Oldalainkat 93 vendég és 0 tag böngészi

Hírdoboz