Ingatlan Hírek

Colosseum Ingatlan Debrecen
Ingatlan közvetítés és Értékbecslés

Az év üzletét kötötte meg az MNB?

Ismét gazdát cserélt az egyre ikonikusabbnak számító Eiffel Palace irodaház, az MNB a pályáztatás után ugyanis egy luxemburgi székhelyű befektetési alapnak adta el a 14 500 négyzetméteres irodaházat, derült kis már múlt hét pénteken. Az 53,8 millió eurós vételár kapcsán felmerül a kérdés, hogy mennyire érte meg az árát, sokan már a néhány évvel ezelőtt - az MNB által - kifizetett 45,3 millió eurót is soknak tartották. Ennek kapcsán megnéztük, hogy mennyire reális a mostani vételár és a különböző bérleti díjak mellett milyen hozamokra számíthat az új tulajdonos.

2014 márciusában adták át a Pesti Hírlap és a Zrínyi Nyomda egykori székházának helyt adó épületben az Eiffel Palace irodaházat. Az eredetileg 1893-ban elkészült épületet a Horizon Development élesztette újjá a 2011-ben elindított rekonstrukcióval. Kisebb vihart kavart azonban, hogy 2014-ben az MNB az akkori piaci árnál magasabbnak vélt összegért (a hazai ingatlanpiaci mélypont környékén), a budapesti irodapiacon tapasztaltnál alacsonyabb hozamszinten vásárolta meg az ingatlant. A tranzakció egyszerre volt sokaknak megdöbbentő, hiszen akkoriban minimum 7-8% környéki hozamokról szóltak a piaci pletykák a legkiválóbb prémium eszközök esetében - bár tranzakció hiányában ez is csak hipotetikus volt -, és adott egy komoly lökést a már a felfelé ívelő szakaszt éppen megkezdő ingatlanbefektetési piacnak. A 6,5%-os hozamszinttel kvázi beárazta félig-meddig ezeket a termékeket és berúgta a piacot az ügylet. Azóta eltelt három év, így felmerül a kérdés, hogy változott-e ezalatt annyit a hazai irodapiac, hogy megérje a mostani áron és hozamszinteken megvásárolni az épületet.

2017.08.03 12:02 Két és fél milliárdot keresett az MNB egyetlen épület eladásával

2014.10.16 13:06 Egyre-másra veszik a pesti épületeket - Újra szexi az ingatlan

2014.09.09 11:08 Matolcsy: Kedvező áron vásárolt az MNB luxusriodaházat

2014.08.27 15:00 Most akkor drágán vett házat a jegybank vagy nem?

A hazai irodapiac számokban


A budapesti CBD-ben - a Cushman & Wakefield számításai szerint - a néhány évvel ezelőtti 7,5 százalékos irodapiaci hozamszint 2017 első negyedévére 6,5 százalékra csökkent, ami illeszkedik a régió más országaiban is jellemző folyamathoz. A budapestihez hasonló nagyságú irodaállománnyal rendelkező Prágában már most mindössze 4,6 százalékos hozamokkal találkozhatunk, de Varsóban is csak 5,25 százalék a prémium hozamszint.

Az Eiffel Palace esetében többféle becsült bérleti díjat használva megnéztük, hogy milyen hozamokat érhetett el vele az MNB és milyen hozamok mellett vásárolhatta meg a Corpus Sireo által kezelt Corpus Sireo Real Estate befektetési alap.

Elérhető hozamok


Míg a Váci úti irodafolyosón vagy a dél-budai alpiacon az 'A' kategóriás irodákban 12-14 euró körül alakul a négyzetméterenkénti havi bérleti díj, addig a CBD-ben akár a 20 eurót is elérheti. A számításban - az irodaház elhelyezkedését is figyelembe véve - ezért 16 és 20 euró közötti bérleti díjak mellett néztük meg, hogy a nettó alapterület és a vételárak ismeretében mennyi lehetett eddig és mennyi lehet mostantól az épülettel elérhető hozam.

Az év üzletét kötötte meg az MNB?

Forrás: MTI / Balaton József


Megérte az Eiffel Palace?


45,3 millió eurós vételár mellett teljes bérbeadás esetén is legalább 19 eurós négyzetméterenkénti bérleti díjak kellettek ahhoz, hogy az elmúlt három év 7 százalékos hozamszintjét el lehessen érni. Ha a 19 helyett csak 16 euróért sikerült bérbe adni az épületet, akkor 7 helyett csak 6 százalékos volt a hozam. Az új, magasabb vételár miatt azonban a hozamok is csökkennek, kivéve, ha a vételár növekedésével a bérleti díjakat is növelni tudja a cég.

A mostani piacon ugyan hiány van egybefüggő nagy irodaterületekből, ami kedvezhet a magasabb bérleti díjaknak, de a meglévő bérlőkkel az új tulajdonos nem biztos, hogy új szerződést akar/tud kötni, az esetleges új bérlők pedig szintén nem feltétlenül kötnének 3-5 éves szerződést tudva azt, hogy a következő egy-két évben várhatóan több százezer négyzetméterrel fog bővülni a budapesti irodaállomány. A kínálat növekedésével pedig Magyarországon is felerősödhet a bérleti díjak csökkenése, így hosszú távon kérdéses a 20 eurós szint fenntarthatósága. Az Eiffel Palace épülete ebből a szempontból persze egyedi és különleges, úgyhogy a sor végén sok múlik a potenciális bérlők sikerességén is, amiből a ki tudják termelni a havi fixet.

Az év üzletét kötötte meg az MNB?

Ha 17 euróért hosszabb távon sikerül szerződést kötni a tulajdonosnak, azzal 5,5 százalékos hozamot tudna az épülettel elérni, ami jelenleg 1 százalékponttal alacsonyabb, mint az átlagos prémium hozam. Ez is magasabb azonban, mint például Varsóban vagy Prágában és abban az esetben, ha Budapesten is folytatódik a hozamcsökkenés elképzelhető, hogy egy-két éven belül ez lesz az új szint.

A globális hozamkörnyezet továbbra is nagyon alacsony, Nyugat-Európa városainak irodaközpontjaiban pedig még a prágainál is kisebb hozamokkal lehet számolni, így várhatóan Magyarország csökkenő hozamai még a következő években is kimagaslóan vonzók lesznek. A trend azonban úgy tűnik egyelőre megállíthatatlan, a piac fejlődésének, a befektetésre váró hazai és nemzetközi tőke versenyének, a hazai ingatlanpiac és egyéb fundamentumok javuló megítélésének köszönhetően a magyarországi irodapiacon is egyre alacsonyabb hozamokra kell felkészülnünk.

És, hogy az év üzlete vagy hatalmas bukás volt a tranzakció?

Bukásnak a számok alapján semmiképp sem lehet nevezni az ügyletet. Az MNB végül 2,5 milliárdot keresett 3 év alatt 14 milliárdos beruházással, miközben lökött egy nagyot a hazai ingatlanpiacon. Nehéz olyan piaci szereplőt találni, akinek ne ez lenne az érdeke. Az új tulajdonos kapott egy különleges prémium budapesti irodaházat egy olyan piacon, ahol épp komoly verseny van a legjobb eszközökért, mind a hazai alapok, mind a Magyarországot újra felfedező külföldi befektetők részéről. Ha 2014 közepén az MNB sokkal jobban ragaszkodik az akkori trendekhez (hozamszint), akkor akár 1-2 milliárddal olcsóbban is megvehette volna az épületet, és most nem 2,5, hanem 4 milliárdos plusznak örülhetne. De lehet, hogy ha akkor nem 6-6,5% körüli hozamon megy el az Eiffel Palace, hanem csak 7,5-8% körül, akkor a valamivel lassabban rántja magával az emelkedés útján a piacot.

2015.03.01 16:21 Megmutatjuk, hol a legdrágább dolgozni Budapesten

2016.04.07 16:45 Matolcsyéknak ki kell adniuk az Eiffel Palace értékbecslését

Forrás

Főlap Ingatlan Az év üzletét kötötte meg az MNB?

Domain név eladó!

Érdeklődni illetve ajánlatot tenni e-mail-ben lehet:

iroda @ colosseumingatlan.hu

vagy a

Kapcsolat Menüben


Animált felhőkép

Felhőkép

 

Hőtérkép

Oldal Találat

Látogatók
1
Cikkek
723
Cikkmegtekintések találatai
122806

Előrejelző oszlop

Ki olvas minket

Oldalainkat 74 vendég és 0 tag böngészi

Hírdoboz