Ingatlan Hírek

Colosseum Ingatlan Debrecen
Ingatlan közvetítés és Értékbecslés

Tényleg félnünk kell az ingatlanpiac bedőlésétől Magyarországon?

Rohamléptékben zajló fejlesztésekkel, hatalmas toronydarukkal és a semmiből felépülő épületekkel találkozhatunk ma Budapest számos kerületében. A város egyre több pontján válnak kézzelfoghatóvá a közelmúltban bejelentett irodaház-fejlesztések. Hogy hol tartunk most a felívelésben, mekkora igény van ilyen volumenű beruházásokra, mi és hogyan alakíthatja a piacot arról Pados Gergelyt, a Cushman & Wakefield ügyvezető igazgatóját kérdeztük.

Ma szinte minden szakmai beszélgetés elkerülhetetlen témája a szektorokon átívelő munkaerőpiaci probléma. Sokakat érdekel, hogy mások, akár versenytársak, akár más piac szereplői hogyan élik meg, illetve hogyan kezelik ezt a helyzetet. Ti viszonylag jókor, 1,5-2 éve olvadtatok össze a DTZ-vel, ami ebből a szempontból is előnyt jelent. Milyenek voltak az összeolvadás tapasztalatai?

Tényleg félnünk kell az ingatlanpiac bedőlésétől Magyarországon? 2015 szeptemberében történt meg a Cushman & Wakefield és a DTZ egyesülés. Magyarország volt az egyik leggyorsabb, ahol a két céget fizikailag összehoztuk, voltak, akik napokon belül átültek, de tavaly január 1-től már mindenki egy irodában dolgozott, aminek minden szempontból pozitív hatása volt. Most már három nagy, globális szereplőről lehet beszélni, a Cushman & Wakefield-ről, a JLL-ről és a CBRE-ról. Működésünk még professzionálisabb lett, és egyre több globális ügyfelet tudunk kiszolgálni. Ha inkább a hazai operációra összpontosítok, akkor az első és legfontosabb az, hogy nagyon gyorsan egy csapat tudtunk lenni, nem voltak HR-jellegű nehézségeink. Ráadásul éppen a hazai ingatlanpiac fellendülésének elején, a legjobb időpontban kaptunk több mint egy tucat tapasztalt, felkészült kollégát, akiknek volt szakmai múltjuk, ügyfélbázisuk, és nem kellett vadásznunk a piacon, vagy új kollégákat betanítanunk. Páran persze nem találták meg az új közösségben a számításukat, de nagy öröm, hogy egy esetben sem volt rossz szájízű az elválás.

Az olyan, viszonylag új és divatos trendek, mint a CSR és belső marketing jelentősen megerősödtek az elmúlt 1-2 évben. Kívülről szemlélve a tanácsadó cégek különösön nagy hangsúlyt fektetnek a megfelelő fórumokon (pl. LinkedIn vagy Twitter) való szakértői megjelenésre. Úgy fest manapság nem ússza meg senki, főleg egy ilyen bizalomra épülő szektorban, hogy ne legyen a végletekig transzparens.

A mi esetünkben egy dolog változott, hogy a korábbi tevékenységeinknek és szakmai megjelenéseinknek publicitást adunk. Ráéreztünk arra, hogy ez is jól tudja tükrözni a cégünk kultúráját, nemcsak az, hogy kiadtunk, eladtunk egy ingatlant, vagy üzemeltetünk, mert azok száraz tények. Mi mindig nagy hangsúlyt fektettünk a csapatépítésre, az, hogy ez megjelenik a LinkedIn-en meg a Facebook-on, ez a világ rendje. A cég nagyon büszke erre, és főleg a fiatalabb generációra jellemző, hogy a végső döntésükben sokat dobnak ezek a dolgok. A hétvégi együtt futások és a személyes brand építésének segítése. Ez a jövő.

Most hol tartunk a ciklusban?

Ez most a felívelő periódus. Amit mostanában kezdenek el építeni, az meg fog valósulni. Nagyon kevés olyan projektet láttunk a válság alatt is, ami félbemaradt. Tény, hogy az üresedési ráta felment 11-12 százalékról 23-ra, ami évek alatt kúszott vissza a mostani rekordalacsony szintre.

Azért nem kevés az, ami tervbe van véve. Ha összeadjuk a 7-8 éves megvalósulással számoló, új, városközpont jellegű fejlesztési terveket, máris 1 millió négyzetméter új iroda környékén tartunk.

Régen azt a hibát követtük el, hogy ha megkérdezték, hogy mi van a csőben, felhívtuk az összes tulajdonost, elmondták, hogy miket csinálnak, mi van fejlesztés alatt, és kijött az 1 millió négyzetméter. Irreális. Persze ott van a BudaPart 300 ezer négyzetméter potenciális irodával. Meg fog valósulni? Igen, de 10 év alatt. Ott van még az 1 milliós becslésben az Optima (MNB-alapítványainak vagyonkezelője, a szerk.) fejlesztése, amiről egyelőre csak annyit hallottunk, hogy övék a telek. Egy irodafejlesztés nagyjából 24 hónap. Azt kell nézni, hogy elkezdték-e a fejlesztést. Ha igen és ott állnak a daruk, akkor komolyan lehet venni.

Sok szakami beszélgetés folyik arról, hogy kik lesznek ezeknek a spekulatív új bérirodáknak a bérlői. Az itt lévők költöznek az újabb épületekbe és növelik esetleg a területeiket, vagy jönnek majd folyamatosan az új, tőkeerős cégek külföldről, esetleg a hazai KKV szektor erősödik annyira, hogy megjelenik az "A" kategóriában mint bérlő?

Mi úgy érezzük, hogy szerencsére még mindig elég nagy számú új piacra lépő van, ami különösen szerencsés. Szoros kapcsolatban állunk a HIPA-val (Nemzeti Befektetési Ügynökség, a szerk.), akiknek többek között a cégek Magyarországra vonzása az egyik legfontosabb feladatuk és remek munkát végeznek.

Min múlik az új piacra lépők száma? És valóban jönnek?

Munkaerő, támogatások az állam részéről és több járulékos dolog. Ha a statisztikákat nézzük, gyakorlatilag nincs munkanélküliség. Az egy jó trend, hogy egyes cégek, vagy egy részük leköltöznek vidékre, EPAM Szegedre, T-Systems Debrecenbe, de azért a volumen 95 százaléka továbbra is Budapest. Azt látni, hogy nagy cégek az elmúlt 24 hónapban, ha már itt voltak, terjeszkedtek. IT szolgáltató mobilszolgáltató, tanácsadók és más szolgáltató cégek pakolják ide a munkahelyeket, nagyon ambiciózus tervekkel. Egyelőre ez még kitart. Azt látjuk, hogy még mindig vannak újak, találnak megfelelő munkaerőt és belevágnak a "magyarországi kalandba".

A válság több ingatlanpiaci szereplőt is arra kényszerített, hogy a core tevékenységen túl esetleg más területekbe is belekóstoljon. Hol látod a jövőben a növekedési lehetőségeiteket?

Az irodabérbeadással foglalkozó részlegünk az elmúlt 8 évben tetemesen növekedett, kéz a kézben a projektmenedzsment üzletággal. Az utóbbi, amúgy pont 9 éve kezdődött egy emberrel, most 6-an vannak. Az elmúlt 3 évben pedig a bevételük megduplázódott. De ami a fontos, hogy nem csupán üzletágakról beszélek, hanem szolgáltatásokról. Amikor kezdtem, 17 évvel ezelőtt, egy tanácsadó általi ingatlan bemutatás az nagyjából arról szólt, hogy az ügynök elkísérte a bérlőt az ingatlanba, aki annyit kérdezett, hogy mennyi az ára, van-e légkondi, 4 évre alá lehet írni? És ha mindenre igen volt a válasz, akkor rábólintott. Azóta a szakma is szofisztikáltabb lett, a bérlők is, a fejlesztők is. Minden sokkal professzionálisabb, minden szegmens és minden szereplő. Ez egy örömteli folyamat. Látod mindegyik szereplőn, hogy fejlődött a saját területén. A bérlők is sokkal jobban odafigyelnek a részletekre. Régen a fejlesztő is azt kérdezte, hogy hol lakik az ügyvezető, mert az befolyásolja, hogy hová ment a cég. Ez ma már nem téma. Változott az igény, nagyon kevés helyen van már az, hogy saját irodában ül a vezérigazgató vagy az ügyvezető. Mára az 'office wellbeing' az, ami igazán fontos, mert a kollégák ezt várják el. Ez nem x, y, z generáció kérdése, mert az ember fejlődik. Ezeket a trendeket az én 40 éves korosztályomnak is fel kell vennie, ha haladni akarunk, a 22 éves meg ebbe születik bele és ezt várja el. De közösen megyünk előre, nem a huszonévesek miatt, meg nem a 60 évesek miatt csináljuk ezt, hanem mert így fejlődik a piac.

Visszatérve az irodapiac legfontosabb mutatószámainak alakulására elmondható, hogy a bérleti díjak egy ideje újra emelkednek. A fejlesztés alatt álló 2-300 ezres állomány megjelenése milyen hatással lehet majd az árakra?

A válság alatt a budapesti irodabérleti díjak csökkentek, de nem zuhantak. Ami nagyon megváltozott a válság alatt, azok az ösztönző csomagok, melyek drasztikusan megemelkedtek a nehéz években. Szinte csak így tudtál bérlőket szerezni, és ők ezt ki is használták, ahogy kell. Most a bérleti díjak szépen emelkednek, de nem drasztikusan, az "inszentívek" pedig visszaálltak a válság előtti szintre. Hogy mi számít megfelelőnek azt a bérlője válogatja.

Tehát egyedi ajánlatok vannak?

Igen. Lehet általánosságban beszélni erről, csak nem éri meg. Nekem itt tűnik elő, hogy nagyon sokat fejlődött a piac, hogy egyre kevesebbet hallasz sémákról. Értelemszerűen fontos az üzleti terv, de előbb ismerjük meg az igényt, és arra alakítsuk ki. Nem elhanyagolhatók az állami cégek sem. Fontos szereplők lettek a bérirodapiacon, ott vannak, kötik a tranzakciókat, és ez is a fejlődést mutatja. Régebben sokan úgy voltak vele, hogy "Ja, állami cég? Akkor jó lesz neki a "rosszabb" is". Most már egy állami cégnek is versenyképesnek kell lenni, neki is meg kell tartani a jó kollégákat. Óriási hiba azt gondolni, hogy az állami szférában azok dolgoznak, akik nem tudnak helyt állni a versenyszférában. Ott is okos, értelmes emberek vannak, akiknek fontos a bér, a munka és a környezet.

Látsz esélyt arra, hogy az állami cégek és minisztériumok nemsokára tömegével kiköltöznek az elavult épületekből?

Kormányzati negyed mostanában nincs terítéken.

A kockázat mostanában elterelődött a korábban sokat hangoztatott politikai és gazdasági elemekről, és inkább a kivitelezésre, az építőiparra terelődött át (munkaerőhiány). Látjátok a projektek megvalósulásának az esetleges kockázatnövekedését?

Értelemszerűen azt halljuk, hogy az építőipar kapacitásgondokkal küzd, ez tény.

Ezt egy tanácsadónak nyilván be kell tudnia valahogy áraznia.

Az eddig tapasztalat, hogy azokra az irodaházakra, amelyeket idén adtak át, azelőtt kötöttek szerződést, mielőtt ez a probléma megjelent. A most fejlesztés alatt lévő irodaházakról meg csak annyit tudunk mondani, hogy ütemterv szerint haladnak, és a kitűzött átadási dátumot tartják, ami többnyire 2018. A legtöbb azért is, mert már vannak bérlőik.

Előfordulhatnak csúszások?

Egy irodabérleti szerződésnél nagyon sok kikötés van, nagyobbak a költségek, ha valami nem időben vagy nem úgy valósul meg, mint ahogy leszerződtek.

Lehet számítani arra, hogy nőnek a költségek, mert a kivitelező azt mondja, hogy muszáj árat emelnie, mert az emberek nem jönnek holnap dolgozni, ha nem adunk magasabb bért?

Az építési költségek elég tetemesen emelkedtek az elmúlt két évben. A bérleti díjak emelkednek, mert a piac most olyan, hogy igény van az új fejlesztésekre, vannak bérlők, akik fel akarják szívni az üres területeket meg az új irodaházakat.

Továbbra is az SSC-k viszik majd el legnagyobb és legtöbb új területet? Sokan gondolnak ezekre a munkahelyekre úgy, mintha kvázi egy minidobozba lennének zárva a dolgozók, mi az igazság?

Az SSC-s (Shared Services Center) dolgozók a legnagyobb számú felszívói a piacnak, és mindig a legjobb irodaházakba mentek Budapesten. Hajlamosak vagyunk keverni a fogalmakat. Van egy-két klasszikus "call center", ami más. Az semmi másról nem szól, minthogy ülnek 200-an, felveszik a telefont és kezelik az ügyfelek kérdéseit, problémáit. Egy SSC - shared services center egy olyan cégen belüli kiszervezés, ahol pl. pénzügyi, HR, IT, beszerzési, biztonsági stb. háttérfeladatokat látnak el a dolgozók, akár regionális szinten. Egy SSC alkalmazott jellemzően egyetemet végzett, képzett munkaerő, nagyon meg is tudnak sértődni, ha őket le "call centerezik". Rengeteg hozzáadott értéket biztosítanak az adott vállalatnak Európa- vagy világszerte. Ergo amikor Magyarországra hoznak több száz vagy akár több ezer munkahelyet, magasan képzett embereket próbálnak felvenni, ezért nagyon odafigyelnek arra, hogy az irodaház, a környezet, a kialakítás, a szolgáltatások piacvezető minőséget képviseljenek. A hatékony irodakialakítást, a legmodernebb technológiákat, bútorokat, trendeket preferálják. Ebből a munkahelyből van több, nem a "call centerből". Van, ahol ez keveredik.

A brexit után azt lehetett hallani, hogy idevonzzuk majd a Londonból kitelepülő cégeket. Lehet már valamit érzékelni ebből?

Látunk mozgásokat, hogy ilyen típusú cégek nézik a régiót. Nagyon sok indoklást hallottunk, hogy miért jönnek, de azt nem, hogy a brexit miatt. Azt jobban el tudom képzelni, hogy a brexit adott ennek egy lökést, mert ez sok szempontból egy remek lehetőség tud lenni. Vegyük bele a brexit rizikóit, azt, hogy költséghatékonyabban, ugyanolyan magasan képzett munkaerővel, de olcsóbban Magyarországon, Lengyelországban, Csehországban, Szlovákiában oldjuk meg ezeket a munkahelyeket, ami egy win-win sziztuáció.

Hol tartunk a régiós versenyben, és miben vagyunk jobbak, illetve rosszabbak a versenytársaknál?

Az alacsony munkanélküliségi ráta ugyanúgy igaz Lengyelországra, Csehországra. Úgy gondolom, hogy Lengyelországban szám szerint több cég fog landolni, egyszerűen azért mert nagyobb, és nem csak Varsó központú, de Magyarország ebben igenis versenyképes, az elmúlt időszakban kifejezetten sikeresek voltunk, hogy vagy meglévő cégek bővüljenek, vagy újakat vonzzunk be.

A befektetési piacon már látszik a pozitív hatás, az nem kérdés. Jönnek a külföldiek és új hazai ingatlanalapok meg is jelennek.

Ez is nagyon jó, meg az is, hogy visszajöttek a nemzetközi befektetők. Amikor csak helyiek voltak aktívak, néha a nemzetközi befektetők mondták, hogy jönnénk, de jó lenne, ha valaki más is jönne még. Ez a birkaeffektus. És akkor jöttek az első fecskék, és elindult valami. Most a magyarországi kereskedelmi ingatlanpiac, azon belül kiemelném az irodabérbeadást, az ipari és értelemszerűen a befektetési üzletágakat az elmúlt két évben és reményeim szerint a következő pár évben egy különösen jó időszaka lesz a karrierünknek, mert a piac szárnyal, aktív, mindenki hisz benne, és fenntarthatóbban csináljuk a dolgokat, mint 10 évvel ezelőtt.

Vagyis legfeljebb korrekció jöhet nem bedőlés?

Konszolidáció mindig lesz egy boom után. Most nem látunk olyan jeleket, hogy mindjárt kipukkad. Bekövetkezhet. Akkor sem gondoltuk, de bekövetkezett, most is bekövetkezhet, de ami történt, abból világszinten tanultunk. 2006 előtt, ha volt egy kis pénzed, és volt egy mai szemmel lehetetlennek bizonyuló telked, bátran felhúztál oda egy irodaházat, mondván jó lesz az valakinek. Most is azt mondjuk, hogy kezd boom lenni, sok a fejlesztés, egyre több a daru, de egyetlen projektre sem tudod azt mondani, hogy rossz koncepció, rossz helyen van, nem megalapozott, hogy oda építkezzenek. Illetve fontos, hogy kikoptak azok a szereplők is, akik nagyon opportunisták voltak akkor. A piacon most stabil, megbízható szereplők vannak, akik aktívan alkotnak.

Közép-hosszú távú kockázatokat nem is tudsz mondani?

Ha félretesszük azokat a politikai dolgokat, amiket előre nem tudunk világszinten, amikre nem lehet felkészülni, azt gondolom, hogy az ország gazdaságilag rendben van, vonzó a nemzetközi szereplőknek, legyen az bérlő vagy befektető, és van igény termékekre.

A 3-as metró körüli folyamatos problémák befolyásolják egy-egy irodabérlő mozgását? Mégiscsak a Váci út a legnépszerűbb irodapiaci lokáció, ami alatt közlekedik a 3-as metró.

Ilyen még nem volt. Néha felmerültek ilyenek, hogy mi lesz itt, ha. A Váci úton van 700-800 ezer négyzetméter iroda, ezt befolyásolja a legjobban, értelemszerűen ez meg fogja nehezíteni a dolgokat.

A tárgyalásoknál ez nem nehezítő körülmény?

Egyelőre nem. Ez egy áthidaló problémaként fog felmerülni, mert két évig biztos, hogy kényelmetlenebb, utána viszont egy modern metró fog közlekedni, és a cégek amúgy is 10 évre terveznek. Mi sem költözünk el a Deák Ferenc tér környékéről csak mert lezárják a Lánchidat.

Forrás

Főlap Ingatlan Tényleg félnünk kell az ingatlanpiac bedőlésétől Magyarországon?

Domain név eladó!

Érdeklődni illetve ajánlatot tenni e-mail-ben lehet:

iroda @ colosseumingatlan.hu

vagy a

Kapcsolat Menüben


Animált felhőkép

Felhőkép

 

Hőtérkép

Oldal Találat

Látogatók
1
Cikkek
861
Cikkmegtekintések találatai
179022

Előrejelző oszlop

Ki olvas minket

Oldalainkat 87 vendég és 0 tag böngészi

Hírdoboz