Ingatlan Hírek

Colosseum Ingatlan Debrecen
Ingatlan közvetítés és Értékbecslés

Az ingatlanguru tanácsai, amit minden lakástulajdonosnak tudnia kell

A néhány évtizeddel ezelőtti lehetőségekhez képest mára sokkal több információ áll rendelkezésünkre az egyre átláthatóbb lakáspiacról, aminek előnyeit az eladóktól a vevőkig az összes szereplő pozitívumként értékeli. Ennek ellenére érdemes olyan szereplőket is meghallgatni, akik évtizedes nemzetközi tapasztalataiknak köszönhetően teljesen más megközelítéssel fordulnak az ingatlanpiaci folyamatokhoz, mint a lakásvásárlók többsége. Ehhez kínált alkalmat az RICS július 11-i workshopja, ahol Dr. Nassos Manginas beszélt a legfontosabb piaci összefüggésekről, az ingatlanok gazdaságban betöltött szerepéről és a különböző befektetési termékekkel való összehasonlíthatóságukról.

Ingatlan, mint termék és jogi fogalom


Az ingatlanok kapcsán sokszor bele sem gondolunk, hogy a kifejezés mögött sokkal több van, mint egy lakás vagy iroda helyiségei. Az ingatlan, ahogy a nevében is benne van egy mozdíthatatlan, kézzelfogható tárgyi eszköz, aminek az alapegysége a földterület vagy telek, amire az épületet felhúzzák. A fizikai létesítmények mellet ugyanakkor a jogi keretek is erősen meghatározzák az ingatlan formáját és hasznosítási lehetőségeit. Az angolban a "real estate" és a "property" kifejezések mindegyike lefordítható ingatlanként, míg azonban előbbi a konkrét épületre, utóbbi inkább az ahhoz kapcsolódó jogokra és szabályokra utal.

Az ingatlanokat sokféle módon lehet csoportosítani, az általános megközelítés szerint a

  • lakó,
  • kereskedelmi,
  • vállalati szektor,
  • állami szektor,
  • infrastrukturális eszközök,
  • és földterület

csoportjait érdemes megkülönböztetni.

Az ingatlan a mindennapjaink során is állandóan jelen van. A legfontosabb a lakáspiac, a lakóingatlanok ahol élünk, de a munkánkhoz és mindennapi tevékenységeinkhez kapcsolódó kereskedelmi ingatlanok is elengedhetetlen részei az életünknek. Érdemes végiggondolni, hogy egy év alatt az időnk hány százalékát töltjük épített környezetben és mekkora részét a természetben. Az ingatlanok azonban nemcsak a mindennapi életünk során, hanem az országok gazdaságában is jelentős ágazatként vannak jelen.

Az ingatlanok gazdasági szerepe


Egy adott ország ingatlanállománya hatalmas értéket képvisel. Az Egyesült Királyság példáján keresztül érdemes megnézni a nagyságrendeket, ahol a teljes ingatlanállomány értéke 8200 milliárd font, ami kétszer nagyobb, mint Németország vagy Japán éves GDP-je, míg Magyarországét nyolcvanszorosan haladja meg. Az ehhez kapcsolódó jelzáloghitelek szintén hatalmas összegeket jelentenek, így, ha a globális ingatlanpiacon bármi probléma lép fel, az az egész világgazdaságra kihat. Az Egyesült Királyságban 2,1 millió munkahely, vagyis az összes állás közel 7 százaléka a kereskedelmi ingatlanokhoz köthető.

Az ingatlanguru tanácsai, amit minden lakástulajdonosnak tudnia kell

Éppen ezért különösen nagy szerepe van az épületekre és ingatlanokra, valamint az építőipari tevékenységre vonatkozó szakmai és etikai standardoknak. Az RICS - mint globális szervezet - folyamatosan szigorú követelményeket támaszt tagjaival szemben, az ügyfelek vonatkozásában pedig biztosítja a szektor átlátható működéséhez szükséges bizalom alapjait.

Részvény, kötvény vagy ingatlan?


Az ingatlanok nemcsak életteret, de befektetési eszközt is jelenthetnek. Akár lakó, akár kereskedelmi ingatlanokról beszélünk, azok általában kiadhatók vagy eladhatók, így érdemes a többi befektetési termékkel is összehasonlítani.

Az ingatlanok hozama az általuk termelt bevételből és az árváltozásból adódik össze, hasonlóan a részvények esetében fizetett osztalék és árfolyamváltozás együtteséhez. Bizonyos időszakokban a részvény magasabb hozamokat eredményezhet, mint az ingatlan, de hosszú - több évtizedes - időtávon szinte teljesen kiegyenlítődik a különbség. Az Egyesült Királyságban 1970 és 2008 között a részvényeknél mérték a legmagasabb hozamokat, ezt követte az ingatlan, majd a kötvények. Magyarországon ugyanakkor az 1990-es évek első felétől mostanáig - vagyis mintegy 25 éven keresztül - a részvények és az ingatlanok közel azonos hozammal teljesítettek. Svájcban pedig, ami Európa egyik legkiegyensúlyozottabb piaca az ingatlanok hozama rendre 1-2 százalékponttal magasabb, mint a kötvényeké.

Az ingatlanguru tanácsai, amit minden lakástulajdonosnak tudnia kell

Kutatások szerint, az ingatlanok hozama erős összefüggést mutat az adott ország gazdasági teljesítményével is. Ha egy ország GDP-je 1 százalékot erősödik, az ingatlanokon elérhető hozam 2-5 százalékkal emelkedik. Arra azonban figyelni kell, hogy minden befektetési terméknek megvan a maga speciális kockázata, a múltbeli trendekből önmagában nem lehet a jövőben elérhető hozamokra következtetni.

Megéri hitelből befektetni?


Abban az esetben, ha a kamatok alacsonyak kétféle hatással szembesülhet a befektető. Egyrészt a bankbetétben tartott megtakarításai után alacsonyabb hozamra kell felkészülnie, másrészt befektetések vásárlásához is kedvezőbb kamatokkal kaphat hitelt. Éppen ezért alacsony kamatlábak mellett érdemes lehet akár hitelből is ingatlant vásárolni.

Nem szabad azonban elfelejteni, hogy az ingatlan azon tulajdonsága, hogy mozdíthatatlan, miközben a tőke és a munkaerő mobilis, azt eredményezi, hogy az értékének az alakulásában kimagasló szerepe van a keresletnek és a kínálatnak. Ha nincs piac, az ingatlan eladhatatlanná válik, ami például a válság alatt számos országban bekövetkezett. Jó befektetésnek tűnhet például egy áron alul kínált mediterrán görög sziget, de ha eltűnnek az érdeklődők a meglehetősen speciális piacról, a befektetett tőke hosszú évekre befagyhat.
Az ingatlanguru tanácsai, amit minden lakástulajdonosnak tudnia kell


További kockázatokat jelenthet a részvénypiachoz képest, hogy egy ingatlant sokkal nehezebb, sőt sok esetben egyáltalán nem lehet részekre osztani és úgy értékesíteni, továbbá az adásvételhez köthető magasabb tranzakciós költségek is azt eredményezik, hogy az ingatlanbefektetés hosszabb távú elköteleződésnél válik kifizetődővé. Ingatlanbefektetések esetében tehát mindig azt kell mérlegelni, hogy az adott termék mennyire passzol a saját helyzetünkhöz, mekkora kockázatot vagyunk hajlandók vállalni a hitelfelvétel és a vásárlás során, a jövőben elérhető potenciális hozamok reményében.

A piac fellendülése, régiós lehetőségek


A mostani globális ingatlanpiaci fellendülést az odaáramló egyre nagyobb tőke táplálja. A nemzetközi ingatlanbefektetők között már egyetemek is feltűnnek, a Harvard befektetési portfóliójából is egyre nagyobb arányt tesz ki az ingatlan, jelenleg 23 százalékot, ami 8 milliárd dollár értéket képvisel. Emellett a nyugdíjalapok közül is egyre többen döntenek az ingatlanpiac mellett. A KKE régióba pedig a magasabb hozamok miatt globálisan is átlagon felüli tőke érkezik Ázsiából, Dél-Afrikából, Új-Zélandról és több nyugat-európai országból egyaránt.

Abból adódóan pedig, hogy egyre több szereplő és egyre nagyobb tőke áramlik a szektorba, az értékbecslők szerepe is felértékelődik. Egy ingatlan értéke ugyanis sokszor nem egyezik meg a költséggel és az árral, így a szakértői segítség elengedhetetlen. Az értékbecsléseknek is fontos lenne ugyanakkor a ciklikus piachoz igazodni, a pontos ár meghatározása helyett sokszor egy értéktartomány megadása jelenthetné a legjobb megoldást.

Az RICS soron következő - hasonló témájú - workshop-ja ősszel kerül megrendezésre.

2017.07.06 15:45 Miért ömlenek a milliárdok a hazai ingatlanokba?

Az ingatlanguru tanácsai, amit minden lakástulajdonosnak tudnia kell

Dr. Nassos Manginas sokáig a Morgan Stanley Capital International üzletfejlesztési vezetője volt, jelenleg a Prestige Network Ltd. üzletfejlesztési igazgatója, az Ermin Ltd független befektetési tanácsadója, a berlini BBA - Akademie der Immobilienwirtschaft és a geisslingeni Hochschule für Wirtschaft und Umwelt oktatója. Fő szakterülete az ingatlanbefektetések, a nemzetközi ingatlanpiacok és az MBA Nemzetközi Ingatlanbefektetési Programjának kutatása.

A londoni Investment Property Databanknál töltött ideje alatt üzleti tervet dolgozott ki az osztrák intézményi befektetők számára kiemelve a független teljesítménymérési rendszer előnyeit és az ingatlanpiaci referenciaérték megvalósíthatóságát. Emellett az átláthatóság növelése érdekében a kelet-közép-európai régió országai közül Lengyelországra, Csehországra és Magyarországra is a folyamatot elősegítő indexet dolgozott ki.

Napjainkban Nassos Manginas nemzetközi ingatlanbefektetési alternatívákkal kapcsolatosan ad tanácsot és tart képzéseket egyéni befektetők és irodák számára. Alternatív befektetési forgatókönyvet kínál az egyes ágazatok és országok különböző kockázatainak ismeretében, illetve teljesítményértékelést készít a szélesebb piaci környezetben elérhető eszközosztályokról és diverzifikációs előnyökről.

Az ingatlanguru tanácsai, amit minden lakástulajdonosnak tudnia kell

Forrás

Főlap Ingatlan Az ingatlanguru tanácsai, amit minden lakástulajdonosnak tudnia kell

Domain név eladó!

Érdeklődni illetve ajánlatot tenni e-mail-ben lehet:

iroda @ colosseumingatlan.hu

vagy a

Kapcsolat Menüben


Animált felhőkép

Felhőkép

 

Hőtérkép

Oldal Találat

Látogatók
1
Cikkek
863
Cikkmegtekintések találatai
179594

Előrejelző oszlop

Ki olvas minket

Oldalainkat 66 vendég és 0 tag böngészi

Hírdoboz