Ingatlan Hírek

Colosseum Ingatlan Debrecen
Ingatlan közvetítés és Értékbecslés

Milliókat bukhatnak a magyar családok, ha nem tesz valamit a kormány

Az áfa-kulcs ismételt 27 százalékosra emelkedése jelentősen megdrágíthatja az új lakásokat, de különösen nagyon érzékenyen érintheti azokat, akik már belevágtak a lakásvételbe, ugyanakkor a kiszemelt ingatlan csak a 2019. december 31-ig élő kedvezményes áfa-kulcs időszaka után készül el. Nagyon nem mindegy ugyanis, hogy ebben az esetben milyen a finanszírozás ütemezése, a szerződésben bruttó vagy nettó összegben állapodtak-e meg a felelek. Annak próbáltunk utána járni, hogy már most mire kell figyelni, ha nem akarunk később pórul járni az áfaszabályok változása miatt.

Bár 2020 még messze van, de akik most vásárolnak új lakást, különösen egy később elkészülő projektben, több ok miatt is érzékenyen érintheti a projekt csúszása. Az egyéb kellemetlenségek mellett az egyik leginkább pénztárcát érintő késedelem, ha a projekt végül 2019. december 31. után készül csak el, vagyis akkor, amikor az új lakásokra vonatkozó áfa ismét 27 százalékra emelkedik, ami a mostani 5 százalékos kulccsal szemben drasztikus változás lesz, és jelentősen növelheti a befizetendő részletek összegét.

Talán ma még sokan úgy gondolják, hogy őket a most megvásárolt, de még épülő lakásuk kapcsán nem érinti majd az áfakulcs 2020-as várható emelkedése, ugyanakkor már most 1000 felett van az olyan legalább 4 lakásos társasházban épülő lakások száma, ahol a tervezett átadás 1 évet is csúszik a Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szerint. Ez azt jelenti, hogy egy várhatóan 2019-es átadási dátumú ingatlan esetében már erre is figyelni kell a szerződéskötéskor.

A Jalsovszky Ügyvédi Irodát kérdeztük meg azzal kapcsolatban, hogy kulcsra-kész projektek, és olyan vevő esetében, aki nem áfa-alany, vagyis gyakorlatilag magánszemély, milyen szabályok szerint történik majd az áfa-fizetés az új lakások esetében, különös tekintettel a majd változó szabályokra.

Végül mégis az jár jól, aki már előre fizet?


Mint azt Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető adójogásza elmondta, egy már megkezdett projekt esetében a felek általában olyan végleges szerződéssel rendelkeznek, amely alapján a végső átadásra később kerül sor, például csak 2020-ban. Jellemző azonban, hogy már a végső átadást megelőzően is van fizetési kötelezettsége a vevőnek.

Ez utóbbi esetében több variáció is elképzelhető, és nagyon sok múlik azon, hogy a felek miként állapodtak meg. Az azonban kiemelkedően fontos, hogy áfa-szempontból az ingatlanátadás teljesítési időpontja a meghatározó, amely annak végső átadásához kapcsolódó fogalom. Emiatt, ha erre a végső átadásra csak 2020-ban kerül sor (és ha addig a kedvezményes "lakásáfa" időszaka nem kerül meghosszabbításra), akkor nagy az esélye, hogy a vételár legalább egy részét már a magasabb általános áfa-mérték fogja terhelni.

Mint azt a szakember elmondta, az áfamérték szempontjából nem az a meghatározó, hogy a felek mikor kötik a szerződést, hanem az, hogy az ügylet mikor teljesül. Sajnos - ellentétben az 5%-os "lakásáfa" bevezetésével - a jogalkotó annak kivezetésére nem határozott meg specifikus átmeneti szabályokat. Ez szülhet majd némi jogalkalmazói bizonytalanságot, de várható, hogy a NAV majd akkor is állásfoglalásokkal segíti az adózókat, miként tette ezt már az 5%-os áfa bevezetésekor is.
Milliókat bukhatnak a magyar családok, ha nem tesz valamit a kormány


Bruttó vagy nettó?


Az áfa-szabályok nagymértékben függenek majd a felek megállapodásától és így több variáció is lehetséges. Elképzelhető például, hogy az ügyletben a felek csak végteljesítésről állapodnak meg, ugyanakkor már a kedvezményes periódusra vonatkozóan is előlegfizetést tartalmaz a szerződés. Ilyenkor az előleget úgy kell tekinteni, hogy az az áfa arányos (még kedvezményes) részét is magában foglalja, és az emelt áfa-mérték majd csak a már megfizetett előleg nettó összege és a végösszeg különbözetére rakódik. Úgy is megállapodhatnak azonban a felek, hogy készültségi fokokhoz tartozó részteljesítések alapján fizetendő az ellenérték. A számítási elv ilyenkor is hasonló, azonban a részteljesítés ellenértékére rászámítandó az áfa (nem pedig beleértendő abba).

Külön és nagyon lényeges kérdés Fehér Tamás szerint az is, hogy a felek nettó vagy bruttó árban állapodnak-e meg. Ha az utóbbi, akkor a vevő akkor sem fizet majd többet, ha egyébként közben emelkedik az áfa-mérték, a kivitelező (eladó) bevétele ilyenkor azonban kisebb lesz. Fordított esetben az esetleges áfa-kockázat a vevőt terheli. Mindenképpen javasolt már a szerződéskötés előtt végiggondolni azt, hogy kire telepítik a felek az áfa-mérték növekedéséből eredő kockázatot, a jogviták vagy a kellemetlen meglepetések elkerülése végett. Pl. elképzelhető, hogy egy tervezetten 2019 vége előtt átadandó projekt esetén a felek bruttó árban állapodjanak meg, így az esetleges csúszásból eredő áfa-kockázat az eladóé (beruházóé) nem pedig a vevőé. Ugyanakkor, ha már előre lehet tudni, hogy a projekt csak 2020-ban kerül átadásra, akkor adott esetben méltányos lehet, ha a felek már az általános áfa-mértékkel kalkulálnak a 2020-ban esedékes részteljesítésekre.

"Visszamenőlegesen", vagyis a korábban megkötött szerződésekben rögzített teljes vételárra vonatkozóan csak abban az esetben terheli majd az általános áfa-mérték a projektet, ha a felek sem részteljesítésben, sem előlegfizetésben nem állapodtak meg, azaz a vételár egésze utólag, a végső teljesítést követően, 2020-ban vagy utána történik.

Lehetnek kiskapuk, amivel kikerülhető az emelt áfa-fizetés?


Fehér Tamás elmondta, hogy a részteljesítéshez nem kötött (de előre járó) összeg előlegnek minősül. Két dolgot szem előtt kell tartani azonban: ha az előre fizetés csak áfa-előny elérésére irányul és az csak formális (pl. a felek azt csak színlelik, csak formálisan tekintik teljesítettnek, stb.), akkor a NAV az ellenérték része vagy egésze tekintetében mégis megállapíthatja, hogy arra az általános áfa-mérték vonatkozott. Másrészt a konkrét teljesítés nélküli előleg-fizetés a vevőnek polgári jogi szempontból mindenképpen kitettséget jelent, például ha időközben mind a projekt, mind a kivitelező bedől, és esetleg sem a lakás nem készül el, sem a pénzt nem tudja már visszafizetni a vállalkozó.

Nem csak kész lakást lehet értékesíteni


A NAV korábban kiadott állásfoglalásai szerint tulajdonképpen készültségi foktól függetlenül is alkalmazható a kedvezményes "lakásáfa" akkor, ha az egyéb feltételek (pl. hasznos alapterület, lakás jelleg stb.) adottak. Így tehát a szerkezetkész, vagy akár a félkész lakásra is vonatkozhat a kedvezményes áfa-mérték. Így lehetséges félkész lakás értékesítése is kedvezményes áfával, amit aztán a vevő maga befejezhet. Bár azzal azért nem árt tisztában lenni, hogy a vevő által befejezett lakás költségeit jellemzően az általános áfa-mérték terheli most is, hiszen a kedvezményes áfa-kulcs csak az új ingatlanokra vonatkozik, a felújításokra vagy egyéb lakásszépítő beruházásokra nem.
Milliókat bukhatnak a magyar családok, ha nem tesz valamit a kormány

Összességében tehát bár úgy tűnhet, hogy a vevők azzal járnak jól, ha minél magasabb összegeket fizetnek be a lakás végleges elkészülése előtt. Ettől függetlenül mégsem azok a legelőnyesebb szerződések, ahol kötelezően be kell fizetni akár a vételár 90 százalékát is a használatba vételi engedély megszerzése előtt. Ennek az ütemezésnek a kötelező előírása ugyanis azt mutatja, hogy a beruházó egy kevésbé tőkeerős vállalkozás lehet, amely ugyanakkor magasabb kockázatot is magában hordoz.

Milliókat bukhatnak a magyar családok, ha nem tesz valamit a kormány

Magnólia Ház (További információkért kattints a képre!)
Milliókat bukhatnak a magyar családok, ha nem tesz valamit a kormányEco Residence (További információkért kattints a képre!)

Forrás

Főlap Ingatlan Milliókat bukhatnak a magyar családok, ha nem tesz valamit a kormány

Domain név eladó!

Érdeklődni illetve ajánlatot tenni e-mail-ben lehet:

iroda @ colosseumingatlan.hu

vagy a

Kapcsolat Menüben


Animált felhőkép

Felhőkép

 

Hőtérkép

Oldal Találat

Látogatók
1
Cikkek
727
Cikkmegtekintések találatai
126316

Előrejelző oszlop

Ki olvas minket

Oldalainkat 33 vendég és 0 tag böngészi

Hírdoboz