Ingatlan Hírek

Colosseum Ingatlan Debrecen
Ingatlan közvetítés és Értékbecslés

A munkahelyünk hamarosan mindent tud majd rólunk

A válság és az azóta eltelt évek jelentős változásokat hoztak az ingatlanüzemeltetési szakmában. Komoly munkaerőhiánnyal és nem mindig tudatos fejlesztőkkel kell szembesülnie a piac szereplőinek. Az aktuális kihívásokról beszélt Vágó László, a Strabag Property and Facility Services Zrt. vezérigazgatója.

Ez az interjú a Portfolio Ingatlamagazin legújabb számában jelenik meg, mely a Portfolio FM & Office 2017 konferenciáján lesz elérhető, amin a Strabag PFS is részt vesz előadóként.



Mivel foglalkozik jelenleg a Strabag PFS az FM-PM szektorban? Hogyan különülnek el egymástól a különböző üzletágak?

Cégünk három tevékenységgel foglalkozik, ezek közül a legjellemzőbb az üzemeltetés, ami az árbevételünket magasan, több mint 90 százalékban uralja. Emellett PM tevékenységet, illetve vagyonkezelést (asset management, AM) is végzünk megbízóinknak. A forgalom, a foglalkoztatott munkaerő és a tevékenységi körök szempontjából is az FM a legszélesebb. Az üzemeltetés két részre bontható. Egyrészt a TFM, azaz műszaki üzemeltetés, másrészt az IFM, azaz infrastrukturális szolgáltatások. A műszaki üzemeltetés a hibaelhárítástól a tervezett karbantartásig mindent magában foglal, az irodaházaktól a logisztikai parkok üzemeltetésén át egészen a gyárakig. Az IFM szolgáltatásokba pedig a takarítás, a külterület gondozása, az őrzés-védelem stb. tartozik. Jelenleg 550-en vagyunk cégünknél, ebből 10-15 fő végez AM vagy PM jellegű tevékenységet.

A munkahelyünk hamarosan mindent tud majd rólunk

A válság hozta magával, hogy több cég is az FM felé bővítette a tevékenységét. Van-e ebben változás? Az újra élénkülő piac miatt visszatérnek-e ezek a cégek a korábbi core tevékenységükhöz, vagy most már jól érzik magukat az FM szektorban is?

Amikor 2008-ban beköszöntött a válság, egyszerűen annyi történt, hogy az ingatlanpiacon a tranzakciók, a fejlesztések, a tanácsadás, az ügynökségi tevékenységek háttérbe szorultak. De ettől még a piacon vannak bérlők, vannak épületek, amelyeket üzemeltetni kell, és emberek, akik dolgoznak ezekben az épületekben, tehát ezt mind kezelni kell. Ez maga után vonta, hogy kifejezetten középpontba került az üzemeltetés.

Egyrészt jöttek az ügynökségek, amelyek az üzemeltetésre fókuszáltak, és létre is hoztak üzemeltetési szervezeteket, felvettek üzemeltetőket, mérnököket. Másfelől pedig, ha a válság előtt volt mondjuk 100 cég a piacon, a válság után lett 240, hiszen mindenki üzemeltetni akart. Még a takarító cégek is azt mondták, hogy kacsintgassunk az üzemeltetés felé, mert ez most a sláger. Ha pénzügyi oldalról nézzük, az üzemeltetés egy folyamatos cash-flow, ami tőkehiányos környezetben életmentőnek számított.

A Portfolio Ingatlan májusban részletesebben is foglalkozik az irodapiaccal, az ezzel kapcsolatos cikkek az irodahónapra kattintva érhetők el.

A 10 millió üzemeltető országa lettünk.

Egészen biztosan. A mama-papától kezdve a komoly, nagy üzemeltetőkig. Most már kilábaltunk a válságból, a csapból is ez folyik, ami két szempontból is jó. Egyrészt az üzemeltetés kikerült abból a nagyon negatív fókuszból, hogy semmi mással nem foglalkozunk, próbáljuk még olcsóbbá tenni, még egy tender, még egy számonkérés. Másrészt a tranzakciók, de még inkább a fejlesztések által egyre több ingatlan jön be a piacra.

Egyfelől bővül a kör az új ingatlanok által, másfelől azt látom, hogy az utóbbi egy évben egyre több cég gondolkodik azon, hogy a házon belüli üzemeltetés helyett inkább kiszervezi a tevékenységet, egyre több cég stratégiája lesz, hogy inkább versenyeztessen, nagyon pontos elvárásokat fogalmazzon meg, és kihelyezze a tevékenységet profi üzemeltetőknek.

Az FM-esek sokszor arra panaszkodnak, hogy későn kerülnek képbe egy új fejlesztésnél, nincsenek bevonva a tervezésbe, pedig rengeteg ötlettel tudnának segíteni, ami közös érdek lenne. Ön is találkozik ezzel a problémával?

Ez mindig fejlesztőfüggő. Vannak olyan fejlesztő cégek, ahol házon belül megvan az üzemeltetési tudás, és nem kell külső cégtől megvenni a tanácsadást. Ez nagyon fontos szempont, méghozzá két okból is. Az egyik, hogy ha egy jól működő, jól üzemeltethető objektumot akarnak megépíteni, akkor elkerülhetetlen, hogy már a tervezési fázistól, üzemeltetési szempontból is foglalkozzanak vele. A másik, ami az informatikai rendszer szintjén egyaránt fontos, hogy az összes információ már az épület születésétől kezdve bekerül egy rendszerbe, ahol később minden adat fellelhető. Ennek egyre nagyobb jelentősége lesz a fejlesztéseknél.

Egy üzemeltető céggel szemben alapvető elvárás, hogy értéket tartson, ráadásul úgy, hogy közben láthatatlan legyen. Mi az az FM által hozzáadott érték és újfajta gondolkodás, amely meghatározza a mindennapi tevékenységet?

Csodák nincsenek. Ahogyan megépítenek egy épületet, az lesz az adott épület adottsága. Ha most bemegyünk egy 20 évvel ezelőtt épült létesítménybe, közel nem tud akkora hozzáadott értéket adni sem egy üzemeltető, sem más, mintha bemegyünk egy modern épületbe, amely már a legkorszerűbb szenzorokkal, informatikai rendszerekkel, automatizálással stb. rendelkezik. Egy üzemeltető mindig valamit kézhez kap. Amikor azt mondjuk, hogy negyedik ipari forradalom (4.0), az egész folyamat nem az üzemeltetővel fog indulni, hanem a fejlesztővel, aki megtervezi az épületet, azon rendszereit, amelyek a következő 20, 30, 50 évben rendelkezésre fognak állni. Ha mellette van az üzemeltető, adhat neki ötleteket, elmondhatja a legújabb trendeket. Ez természetes, de az alap az, hogy milyen épület készül el.

A 4.0 természetesen be fog szivárogni az üzemeltetésbe. Alapvetés lesz, hogy az épületből milyen adatok nyerhetők ki. Egy modern épületet, amely mindent mér, mindent tud, mindent lát, és minden adata benne van egy olyan informatikai rendszerben, adatbázisban, ahonnan ezek az adatok kinyerhetők egyrészt a tulajdonosnak, másrészt az üzemeltetőnek, sokkal jobban, hatékonyabban és olcsóbban lehet üzemeltetni, mint egy elavult társát. Továbbá sose felejtsük el, hogy az üzemeltetés nagyon emberközpontú tevékenység. Jöhet a robotika, jöhetnek a szenzorok, az informatikai rendszerek, jöhet a virtuális valóság, stb., de egy irodaépület üzemeltetésére olyan embert alkalmazok, aki jól kommunikál, jó megjelenésű, megfelelően tud beszélgetni a bérlőkkel, érti azok igényeit, és ezt proaktívan leképezi a rendszerekben. Nem fog eljönni az a pillanat, amikor ezt a tevékenységet robotok végzik.

Érdekel az irodapiac? Kíváncsi vagy, hogy merre tartanak a bérleti díjak, vagy hogy mennyi irodaház épül a jövőben? Ezekről is szó lesz a Portfolio FM & Office 2017 konferenciáján május 23-án.

Bármennyire is terjed a digitalizáció, ha kilazul egy csavar, azt egy embernek kell meghúznia. A munkaerőhiány mekkora problémát jelent egy olyan szektorban, amelyik ennyire szakemberigényes?

Nagyot. Biztos, hogy növekedni fog a cégek munkaerőköltsége, mert egyre kevesebb a szakember minden szinten. Nemcsak az univerzális mérnökökre kell gondolni, hanem akár a takarítókra is. Ha Sopronból valaki átmegy takarítani a határ másik oldalára, ott 1200-1500 eurót fog keresni. Itthon a takarítóknak fizetnek 160-180 ezer forintot. Ezzel nagyon nehéz versenyezni. Az országnak megvannak a különösen veszélyeztetett régiói.

A fiatalok látszólag nem tolonganak az üzemeltetéssel foglalkozó cégek portáin. Valamiért nincs a top 10 álomszakma között az FM. Ezzel mit lehet kezdeni?

Ez teljes mértékben igaz. Az építészek legnagyobb százaléka például tervező szeretne lenni. Érdemes megnézni ezt a piacot. Ma egy tervező nagyon keveset keres, mert sok jelentkező van. Ezért nagyon sok tervező ugyancsak külföldre megy. Az üzemeltetési szakma jóval kedvezőbb feltételeket tud biztosítani, jóval magasabb fizetést tud hazavinni valaki üzemeltetőként, mintha elmegy tervezőnek. Óriási probléma, hogy a fiatalok nem ismerik ezt a szakmát.

Forrás

Főlap Ingatlan A munkahelyünk hamarosan mindent tud majd rólunk

Domain név eladó!

Érdeklődni illetve ajánlatot tenni e-mail-ben lehet:

iroda @ colosseumingatlan.hu

vagy a

Kapcsolat Menüben


Animált felhőkép

Felhőkép

 

Hőtérkép

Oldal Találat

Látogatók
1
Cikkek
727
Cikkmegtekintések találatai
126372

Előrejelző oszlop

Ki olvas minket

Oldalainkat 88 vendég és 0 tag böngészi

Hírdoboz