Ingatlan Hírek

Colosseum Ingatlan Debrecen
Ingatlan közvetítés és Értékbecslés

Terjednek a három százalék alatti lakáshitelek

A lakáspiacot befolyásoló aktuális kérdésekről, az állami ösztönzőkről, egyre dráguló kivitelezési költségekről, szárnyaló újlakás-piacról, sosem látott alacsony hitelkamatokról és a meglévő lakásállomány felújításának fontosságáról beszélgettünk Tokodi Gáborral, az FHB Bank vezérigazgató-helyettesével és dr. Hegedüs Gáborral, az FHB Bank projektfinanszírozási vezetőjével.

A javuló hitelpiaci kilátások miatt fokozott érdeklődés mellett zajló rendezvényre számíthat, aki ellátogat április 25-én a SOFITEL Hotelbe. Gazdaságpolitikai döntéshozók, a bankszakma krémje, valamint hitelpiaci szakértők mellett jelen lesznek a partneri területek (közvetítői piac, ingatlanszakma, tanácsadók) képviselői is, így a pezsgő szakmai eszmecsere mellett a kapcsolatépítésre is kiváló lehetőséget nyújt a Hitelezés 2017 konferencia.

Banki oldalról mik most a legfontosabb kérdések a lakáspiaccal kapcsolatban? CSOK, áfa, egyéb szabályozási kérdések: várhatóak esetleg változások ezekben a jövőben?

Tokodi: A fő aktualitás továbbra is az állami támogatás és a kedvező feltételekkel igényelhető hitelek. Az elmúlt egy évben a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) pozitívan hatott a piacra, és várakozásunk szerint a különböző állami támogatások a következő években is fontos szerepet fognak játszani.

Hogy várható-e a támogatásokban és a hitelezési feltételekben változás? Azon dolgozunk, hogy amennyiben lesz módosítás, akkor ismét elsőként tegyük azt elérhetővé a fiókhálózatunkban, a CSOK Pontokon. Visszatérő kérdés a CSOK önerőként való felhasználása. Ha ez meglévő gyermekre szól, az most is elfogadott. Vállalt gyermek, különösen gyermekek esetén ezt beszámítani rizikós lehet a banknak is, de mégnagyobb kockázatot jelent az ügyfélnek.

A lakásépítések várhatóan a korábbi csúcsokat ostromolják a következő években. Hol tart most a ciklus a lakóprojektek esetében?

dr. Hegedüs: Azt látjuk, hogy még mindig nem vagyunk a ciklus tetején. A felfutási szakaszban vagyunk, véleményünk szerint valahol a felénél. Az elmúlt 1-1,5 évben egészen jól érezhető már a fellendülés, azaz, hogy szép számmal indulnak új projektek, hangsúlyosan Budapesten, de most már vidéken is - vidék alatt itt megyeszékhelyeket, nagyvárosokat értek - érezhető az élénkülés. Hajdú-Bihar megyében 16 projekt keretében 770 lakás épült, Baranyában pedig 391 lakás 15 beruházásban. Látszik az, hogy a válság utáni ébredésben a kisebb, 5-10 lakásos fejlesztések gyorsabban indultak be, ám mostanra már komolyan bekapcsolódtak a nagyobb új projektek is, az akár 200 lakásos, 2, 3, 4 ütemben készülő, komplex fejlesztések. Igaz, ilyen nagyobb építkezések főleg Budapesten, és néhány megyeszékhelyen futnak. Kollégáimmal azt látjuk, hogy ez a tendencia vélhetően még felfelé tart, és várakozásunk szerint még 1-1,5 év is eltelhet, mire elérhetjük ennek a növekedésnek a tetejét.

Terjednek a három százalék alatti lakáshitelek

dr. Hegedűs Gábor és Tokodi Gábor


Finanszírozói oldalról gondolom, egyre rugalmasabbnak kell lenni, hiszen a nagyobb, biztonságosabbnak vélt projekteknek és fejlesztőknek már megvannak a partnerei.

dr. Hegedüs: Igen, és ezeknek az ügyleteknek a számossága is jóval kisebb. Ha a nagy fejlesztéseket kezdi el mindenki preferálni - és ott nagyon erős ma a verseny - nyilvánvaló, hogy a pénzintézetek lépnek eggyel beljebb. Persze ennek van/lesz egy méretgazdaságossági szempontja is, hogy meddig lehet hatékony banki oldalról egy-egy fejlesztés finanszírozása. Azért vagyunk szerencsés helyzetben, mert a Takarék Csoport tagjaként elmondható, hogy a Szövetkezeti Hitelintézeti Integráción belül vannak olyan szereplők, amelyeknél a kisebb projektek helyi finanszírozása is hatékonyan nyújtható, ráadásul országos lefedettséggel.

2013 végétől kezdtek felfutni a hazai lakásárak, köztük az új építésű ingatlanok árai. A fejlesztők azt mondják, hogy rengeteg lakást adnak el megint a tervezőasztalról. Ez tartható lesz továbbra is, vagy az erőteljes érdeklődés be fog lassulni?

Tokodi: Lassulást most egyáltalán nem lehet látni, sőt rövid távon további növekedésre számítunk. Az a réteg, amelyik az elmúlt időszakban elhalasztotta a költözést most próbál lépni. De a piac legalább ilyen fontos szereplői a befektetési céllal ingatlant vásárlók. Az olyan lokációkon, ahol befektetési céllal érdemes ingatlant vásárolni rövid vagy hosszú távú kiadásra - egyetemek környékén vagy a nagyobb településeken, bulinegyedben stb. -, még mindig folyamatosan erős a kereslet. A jelenlegi piaci várakozásunk szerint a következő fél-egy évben további növekedésre számítunk.

dr. Hegedüs: Ezt meg tudom erősíteni én is. Fejlesztői oldalról ugyanezt látjuk. Talán csak a dinamikájában és a lokációjában van különbség. A vállalat- vagy projektfinanszírozás egyik nagyon fontos eleme az ügyfélnek, ügyletnek a megítélésénél pont az előértékesítés mértéke. Azaz, hogy mekkora az a lakásszám, vagy négyzetméter, melyet a beruházó a kölcsön folyósítása előtt értékesíteni tud. A válság idején sokkal erősebb kényszer volt a beruházón, hogy előértékesítsen, de ez mára szükségszerűen megváltozott. Nyilván más volt a bizalom a piacon, mások voltak a feltételek, és nehéz volt úgy "vevőt fogni", hogy még csak terveken létezik a lakóház. A beruházónak nagyon sokszor áralkuba kellett belemennie, hogy tudja teljesíteni az elvárásokat. Emiatt előfordult, hogy az első lakásokat a tervezett ár alatt tudták csak értékesíteni, hiszen nem épült még ki a vásárlók oldalán a bizalom. Már nem ezt látjuk. Napjainkban 30-40 százalékos előértékesítést várnánk el, de akár 70-80 százalékos értékesítési számokkal is érkeznek a beruházó ügyfelek, és nemhogy árengedményeket kellene adniuk, hanem a tervezettnél magasabb kezdőárakon tudnak értékesíteni, mert vevői oldalon szintén erős verseny van az ingatlanokért.

Mindeközben a finanszírozói oldalon is verseny van?

dr. Hegedüs: A 2007-08 utáni időszakban érezhetően nagyon erős lassulás következett be a lakáspiacon, de voltak olyan szereplők, amelyek akkor sem álltak le, akkor sem utasították el a fejlesztéseket, hanem tudatosan építették piaci jelenlétüket, partneri kapcsolataikat. Természetesen kellően kockázatérzékenyen közelítettünk a beruházásokhoz, de ennek köszönhetően nem múlt el úgy üzleti év, hogy ne lett volna lezárt, sikeres projektünk. Ehhez képest a válság utáni időkben élénkül a verseny. Ez köszönhető a kormányzati intézkedéseknek, illetve annak, hogy addig a piacon alig volt termék, amit meg lehetett volna vásárolni. Így megugrott ezen beruházások számossága és a dinamikája is. Szükségszerű, hogy ez magával hozza a verseny élénkülését, de véleményem szerint még nem tartunk ott, mint 2001-2003-ban, amikor tényleg bázispontokon és minimális feltételeken múlt egy-egy ügylet, ügyfél megnyerése. Most úgy gondolom, hogy kellő gyorsasággal és szaktudással van még reális lehetőség versenyezni ezen a piacon.

A finanszírozónak talán nincs közvetlen ráhatása, de fontos számára is, hogy minél jobb minőségben valósuljon meg az a projekt, amit finanszíroz. Mekkora kockázatot jelentenek most a munkaerőpiaci problémák, és hogyan kezelik ezt?

dr. Hegedüs: Talán ez a legnagyobb kockázata jelenleg ezeknek az ügyleteknek. A piac pozitív, látjuk a kereslet/kínálat viszonyát, az árak folyamatosan (bár talán lassuló mértékben) emelkednek, gyakorlatilag nincs olyan új lakás, amit ne lehetne eladni, így a legnagyobb kockázat véleményünk szerint az, hogy lesz-e, aki megépíti, aki időben megépíti és aki kellően jó minőségben megépíti a lakásokat. Bár közvetetten, de a finanszírozónak is nagy a felelőssége, hogy milyen projekt mellé áll. Nem tudunk mást tenni, mint hogy hozzuk a több mint 10 éves tapasztalatunkat, a kapcsolatrendszert, azokat a külső szakértőket, akikre támaszkodunk - műszaki ellenőrök, jogi csapatok -, házon belül pedig minden kapcsolódó tudást átveszünk. Ezek együtt oda vezetnek, hogy olyan lakás épül, amibe egy 20-25 éves lakáshitellel be tud költözni valaki, és elégedett lesz. Van még egy aspektusa a fentieknek, és ez nagyon sokszor előkerül az ügyféltárgyalásokon: bankunk nagyon erősen preferálja azokat a fejlesztéseket, amelyekben generálkivitelező valósítja meg az építkezést. Kizárólag ilyen struktúrában dolgozunk ha nagy fejlesztésről van szó. Azt gondoljuk, hogy a bank számára ma felvállalhatatlan kockázat, ha egy 100-200 lakásos fejlesztést 8-10 alvállalkozóval terveznek valahogyan felépíteni, mert nagyon nehéz megbízhatóan lekötni azt a kapacitást most márciusban, amit majd jövő februárban, vagy még később kell felhasználni.

Több projektnél a fejlesztőt és a végfelhasználókat is finanszírozzák. Ez egy jó modell?

dr. Hegedüs: Azt gondoljuk, hogy ez egy remek modell, mert nagyon sok olyan kockázatot ki tud szűrni, ami akkor léphet fel, ha elválik egymástól a projekt és a végfelhasználók finanszírozása. Már csak azért is, mert ebben az esetben mi a nulladik pillanattól ismerjük a projektet, a beruházót, a kivitelezőt, ráadásul banki biztosítékokkal is terheljük azokat az eszközöket, amelyek egyben akár a végfelhasználónak is biztosítékot jelenthetnek, ameddig a ház véglegesen elkészül.

Tokodi: A kettős finanszírozás nem csak a bank számára előnyös, hanem a lakossági ügyfélnek is. Ez egy erős, az épülő lakást megvásárló ügyfelet is védő garancia a projekt banki és finanszírozási oldalról való megfelelő kézben tartására. Így a lakásvásárló bízhat a projekt sikeres és határidőre történő megvalósításban.

A budapesti ingatlanpiac fellendülése már evidencia, de érzékelhető-e a vidéki fellendülés is, mind a projektek, mind a vásárlók, hitelfelvevők oldaláról?

Tokodi: Mára szinte minden megyeszékhelyen, és további egy-két nagyvárosban ténylegesen beindult az ingatlanpiac, elkezdődtek az ingatlanfejlesztési projektek is. Hol kisebb, hol nagyobb lakásszámú társasházak építése zajlik. A több száz lakásos projektek azonban csak Budapesten és néhány megyeszékhelyen jellemzők, vidéken többnyire az 5-10, illetve 20 lakásos nagyságrendű projektek indulása az általános.

A korábbi túlfinanszírozás komoly károkat okozhatott minden szereplő számára. A fair bank törvény mekkora lökést ad a biztonság szempontjából? Érezhető-e a hitelfelvevők oldaláról, hogy megértették az új körülményeket, és ők is úgy érzik, hogy nyugodtabban vehetnek fel hitelt, akár hosszabb távra is?

Tokodi: Látszik, hogy nő a bizalom, ezt mérni is lehet azzal, hogy az elmúlt másfél évben hónapról hónapra emelkedett a kihelyezések száma és állománya. A fair szabályozás egyik nagyon fontos hatása, hogy megszűnt a devizahitelezés, így teljes egészében megszűnt az árfolyamkockázat is. Az egységes jövedelmi és eladósodottsági szempontok szintén az ügyfél érdekeit, biztonságát védik. Ennek köszönhetően egyre többen mernek és képesek is ilyen hiteleket vállalni.

A CSOK-tól jelentős bővülést várt mindenki. A robbanás még nem következett be, már ami a vállalkozók által épített és értékesített lakásokra vonatkozik. 2017 lesz a CSOK éve?

Tokodi: Mivel nem állt rendelkezésre nagyszámú CSOK-kompatibilis ingatlan, a tavaly január elképesztő volt: felugrott az érintett ingatlanok ára valamint azok a lakások, amelyekre igénybe lehetett venni a CSOK-ot szinte percek alatt elkeltek. Ezzel együtt az építési célú telkek árai is jelentősen megemelkedtek. Szeptemberre rendeződött és korrigált a piac, továbbá módosult az ide vonatkozó jogszabály is. Beindultak a magánerős- és projekt-építkezések. Arra számítunk, hogy a készülő ingatlanok hatására a folyósított CSOK-volumen 2017-ben jelentősen növekedni fog.

Önök szerint a jelenlegi állami ösztönzők vissza nem térő lehetőséget jelentenek, és most mindenkinek, aki csak teheti, ki kell használni az alkalmat, vagy ez egy jó alap, de lehetne még tovább segíteni a vásárlókat?

Tokodi: Kizárólag az áfa-visszatérítésnek van határideje. Az összes többi kedvezmény nincs időkorláthoz kötve, így nem gondolom, hogy emiatt most azonnal és minden áron építeni vagy vásárolni kellene mindenkinek. Érdemes megfontolni és a legkedvezőbb támogatási formát és hitelterméket választani.

A jelenleg kiemelkedően alacsonynak számító kamatkörnyezettel kapcsolatban azonban lehetnek olyan várakozásaik, hogy az mikor és milyen irányba mozdulhat majd.

Tokodi: Akár befektetési terveink vannak, akár élethelyzet miatt váltunk, a jelenlegi lehetőségeket érdemes kihasználni. Most a válság előtti időszakot meghaladó támogatást lehet elérni, persze különböző feltételek esetén. Ezt érdemes igénybe venni, érdemes vele élni. Kamat tekintetében egyelőre azt látjuk, hogy az elmúlt egy évben a verseny csökkentette a lakossági hitelek költségeit is. Ma már akár kettessel kezdődő kamatú hiteleket is el lehet érni bizonyos feltételekkel. Tény, hogy jelenleg kimondottan alacsonyan vannak a hitelkamatok.

Az ügyfelek tanultak a válság miatt elszenvedett hibákból, mások hibáiból?

Tokodi: Az egyik következménye a válságnak, hogy a folyósított ügyleteink majdnem 60 százaléka fix hitel. Az ügyfelek akár kicsivel magasabb havi törlesztést is bevállalnak, de inkább nem kockáztatnak, mert így 5 vagy 10 évre biztosítják a havi fix törlesztőrészletet: ezt a biztonságot keresik a legtöbben.

Lehet csak elemzői és elvi szinten, de sokszor kerül elő mostanában a piaci alapú modern bérházak témaköre. Látnak olyan törekvéseket, hogy fejlesztők által épített bérházak épüljenek Budapesten?

dr. Hegedüs: Úgy vélem, hogy nálunk - ellentétben Nyugat-Európával - ennek ma még nincs meg az igazi kultúrája az igazán pontos feltételrendszere vagy akár a jogi környezete. Erősebb egyelőre még az emberekben a tulajdon iránti vágy és kiszámíthatóbbnak vélik, ha tulajdont szereznek - akár hitelből - mintha bérleményben kellene hosszú távon gondolkozniuk. Emellett a törekvések, ha lassabban is, de biztos, hogy jellemzőek lehetnek a jövőben.

Az igényeket és trendeket látva ez nem lenne egy jó termék?

dr. Hegedüs: Erre nagyon nehéz válaszolni. Teljesen más egy bérlakás és az értékesítési célú fejlesztés kockázata projektfinanszírozási oldalról. Az értékesítési célúnál alapvetően rövid futamidőről van szó, egy jól tipizálható, tervezhető és biztosítékolható hitel mellett. Míg a bérlakás-fejlesztésnél arról van szó, hogy kettéválik a kockázat: van egy építési kockázat az elején, ami rövid távú, és utána ezt nem biztos, hogy lezárja egy értékesítés. Ekkor a finanszírozónak vállalnia kell egy hosszú távú (10-15 év) kockázatot, ahol a vállalati hitel visszafizetése alapvetően lakossági ügyfelekre telepített. Más a portfólió hatása az ilyen vállalati ügyleteknek és a klasszikus lakossági lakáshitelezésnek.

Tokodi: Vannak olyan fontos elemek, amelyek hazánkban az ismert nyugati példákkal való összehasonlításkor a tömeges piaci bérlakásfejlesztés ellen szólnak. Az európainál még jóval kedvezőbbek a magyarországi lakásárak, a piaci bérleti díjakkal pedig versenyképesek a hiteltörlesztések. Ráadásul a szabályozói és adózási környezet sem minden esetben támogatja a bérlakásfejlesztést, miközben a hitelezés feltételeinek fogyasztóbarátságára ügyel a Magyar Nemzeti Bank. Természetesen nyitottak vagyunk ilyen lehetőségekben való részvételre is.

Önök szerint hol tartunk most a lakásárak felfelé ívelő ciklusában? Az új lakások ára fog tovább növekedni, vagy a használt lakások ára emelkedik majd és kúszik közelebb az újakéhoz?

Tokodi: Még nem tartunk ott, hogy új ingatlanokkal megtelt volna a piac, még mindig erős a kereslet. A lakásépítések túlnyomó többsége a fővárosra és egyes nagyobb megyeszékhelyekre koncentrálódik, az árak, ha lassuló ütemben, de tovább emelkedhetnek itt az elkövetkező években. Az ország ezen részein a beruházási célú lakásépítés (kiadás, bérbeadás céljából épülő lakások) is számottevő.

Az állomány minőségének megőrzése, javítása szempontjából a lakásvásárlás mellett hasonlóan fontosak a felújítások is. Milyen arányban van manapság a teljes hitelkihelyezésen belül a korszerűsítésre felvett hitelek aránya?

Tokodi: Erre sajnos az a válasz, hogy jelenleg nagyon alacsony, 10-20 százalék. Az érdeklődők többsége jellemzően új lakást szeretne vásárolni vagy építeni. Azonban indulási fázisban van a felújításra, energetikai fejlesztésre igényelhető 0%-os MFB hitel.

A munkaerőpiaci helyzet miatt - munkaerőhiány, növekvő bérek - számítanak áremelkedésre az új lakóprojektek esetében a következő években?

dr. Hegedüs: Nehéz ezt megmondani. Nagyon valószínű, hogy magasabb kivitelezési költségek lesznek, hogy pontosan mennyivel, azt nem lehet megjósolni. 4-5 évvel ezelőtt egy átlagos középminőséget a mi statisztikáink szerint 170-180 ezer forintból lehetett megépíteni hazánkban, a telek árát nem számítva. Ma ugyanez elérheti akár a 270-280 ezer forintos szintet, de még a 300-310 ezer forintos ár sem kiugróan magas.

A javuló hitelpiaci kilátások miatt fokozott érdeklődés mellett zajló rendezvényre számíthat, aki ellátogat április 25-én a SOFITEL Hotelbe. Gazdaságpolitikai döntéshozók, a bankszakma krémje, valamint hitelpiaci szakértők mellett jelen lesznek a partneri területek (közvetítői piac, ingatlanszakma, tanácsadók) képviselői is, így a pezsgő szakmai eszmecsere mellett a kapcsolatépítésre is kiváló lehetőséget nyújt a Hitelezés 2017 konferencia.

Forrás

Főlap Ingatlan Terjednek a három százalék alatti lakáshitelek

Domain név eladó!

Érdeklődni illetve ajánlatot tenni e-mail-ben lehet:

iroda @ colosseumingatlan.hu

vagy a

Kapcsolat Menüben


Animált felhőkép

Felhőkép

 

Hőtérkép

Oldal Találat

Látogatók
1
Cikkek
724
Cikkmegtekintések találatai
123884

Előrejelző oszlop

Ki olvas minket

Oldalainkat 81 vendég és 0 tag böngészi

Hírdoboz