Ingatlan Hírek

Colosseum Ingatlan Debrecen
Ingatlan közvetítés és Értékbecslés

Mégsem leszünk akkora nyertesek?

A hazai ingatlanpiac legfontosabb szereplői közül sikerült nem kevés befolyásos vezetőt egy úgynevezett "Investment Breakfast"-re összeszerveznie a CBRE hazai csapatának, ahol egy átfogó előadás és panelbeszélgetés keretében mutatták be a globális, a régiós, és a hazai ingatlanpiac jövőjét egy világszintű felmérés és a helyszínen megjelent szakértők válaszai segítségével. Kiderült többek között, hogy Észak-Amerikát egyre többen preferálják (54%) az ingatlanbefektetők közül, míg Európa komolyan veszített a tavalyi pozíciójából. 42%-ról 29%-ra esett vissza. Ennyit a Trump-kártyáról. De ha ez nem lenne elég, akkor az is kiderült, hogy a Brexit sem tudta kigáncsolni Londont, hiszen a brit központ továbbra is a legvonzóbb célpont az ingatlanpiaci befektetést kereső tőke számára Európában.

Míg 2014-ben a befektetők 60%-a több pénzt kívánt költeni, és csak 7% kevesebbet a világ ingatlanpiacain, addig 2017-re a többet költők aránya 40%-ra csökkent, míg a kevesebbet költőké 16%-ra nőtt. Az igazsághoz persze hozzá tartozik, hogy tavaly 18% volt ez a mutató, szóval hibahatáron belül, mondhatni, hogy stagnál ez az érték. De az tagadhatatlan, hogy egyre drágább az ingatlan és csökkenek az elérhető hozamok, egyre kevesebb a kiváló adottságú, úgynevezett "prime" eszköz, amit a nagy pénzekkel rendelkező, intézményi befektetők keresnek. Míg tavaly, az amerikai félelmek miatt (Trump) Európa volt a favorit a befektetők között, addig idénre a Trump-kártya olyannyira lejárt már, hogy mostanra a többség egyértelműen Észak-Amerikát preferálja.

Mégsem leszünk akkora nyertesek?


Úgy fest eddig tartott a nagy ijedtség. Sokan szerettük volna hinni, bízni benne, hogy majd most a világ befeketést kereső tőkéje hozzánk (is) menekül, mert retteg a kiszámíthatatlan új amerikai elnöktől, és a britek gazdasági öngyilkossággal felérő unióból való "kicsekkolásától", de nem ez a forgatókönyv látszik megvalósulni. Amerika idén szárnyalni fog a CBRE "Global Investor Intentions" felmérése szerint, London pedig tartja a bebetonozott vezető helyét az európai városok rangsorában, a befektetők véleménye szerint. De további rossz hír lehet számunkra, hogy nem csak London tűnik stabilnak, hanem a legfontosabb európai piacok mind növekedésre számíthatnak.

Az Egyesült Királyság, Németország, és a skandináv országok piacai várhatóan mind tovább erősödnek. Az ingatlanok pedig ott sem lesznek olcsóbbak, így ez eredményezhetné akár azt is, hogy kevesebb pénz keres minket. Vagyis ahhoz, hogy Magyarországon érdemben növekedhessen a befektetési volumen nem csak megfelelő minőségű eszközöket kéne fejleszteni (amiből azért nincs végtelen, de érkeznek újak a piacra), nem ártana a jelenleginél is vonzóbb célponttá válni. Nekünk elsősorban a régiónkon belül kell egyre jobb pozíciót szereznünk, hiszen nekünk nem Ausztrália, London, Hong Kong vagy Oklahoma a versenytársunk, hanem Varsó, Prága, Bukarest, stb. A régióba viszonylag fix befektetése összeg fog áramlani, hiszen az alapok, befektetők diverzifikálják portfólióikat a világban, aminek az eloszlása lesz a kérdés. Ezzel kapcsolatban viszont pozitív a hazai ingatlanos szakma és sokan számítanak arra, hogy idén érkezik további befektetni való tőke, és hazánk képes lehet növelni is a tavalyi eredményt. A feltételek egyre jobbak ehhez (pl. korábbi felminősítések), ám a német intézményi befektetők nem licitálnak egymásra Budapesten, még.

Mégsem leszünk akkora nyertesek?


Eddig a globális kitekintés. Lássuk mit várnak a szakértők a hazai piactól a következő 1-1,5 évre.

A hazai piac várható jövőjével kapcsolatban lényegében a helyszínen egybegyűltek válaszai segítettek tisztábban látni, hiszen élőben készült el az a felmérés, ami Magyarországra specifikusan mutatta meg a szakma várakozását. Az idei évre vonatkozó befektetési volumen tekintetében minimálisan, de optimisták voltak a résztvevők, hiszen a többség a tavalyi 1,5 milliárd eurós összvolumen közelébe, vagy kicsit fölé tette a 2017-es várakozást. Ez persze jó hír a fejlesztőknek és az egész szektornak, de fontos feltételeknek kell teljesülnie ahhoz, hogy ez meg is valósuljon, főleg úgy, hogy ugyanez a társaság a 2019 Q1-ig egyértelműen alacsonyabb hozamokra számít, ami egyet jelent az ingatlanpiaci eszközök drágulásával. De idén még csak 2017-et írunk, így ez az adat azt is üzenheti, hogy most kell még vásárolni, ami végül egyértelműen a hozamok csökkenéséhez vezet majd, ami nyilván logikus következmény, hiszen ha sokan akarnak kevés dolgot megvenni, akkor az eladó növeli az árat.

Mégsem leszünk akkora nyertesek?


A hozamszintek jövőbeli mozgására vonatkozó kérdésre adott válaszok egyébként kiváló mérőszáma lehetne annak, hogy mely szektort képviselték a megjelent szakértők. 43% egyértelmű csökkenést vizionált, 19% a prémium ingatlanok esetében várja a hozamcsökkenést (fejlesztők, tanácsadók), míg a megjelentek 22%-a stabil hozamokra, 16% pedig a hozamok emelkedését vizionálja (befektetők). Természetesen ilyen információink nincsenek, hogy ki mire szavazott, de az való igaz, hogy ebben a kérdésben más-más oldalt képviselnek a szereplők, és hát nem árthat egy ilyen fórumon ennek a lehetőség szerint hangot is adni. Ugyanakkor vannak a piacon olyan fontos játékosok is, akik mindkét térfélen (fejlesztők és befektetők is) fociznak, számukra talán a legfontosabb az érzékeny egyensúly megtalálása.

Olyannyira fontos a helyi (magyar) befektetők véleménye a kérdésben, hogy a szavazatok alapján a magyar befektetési piacot egyértelműen a hazai, illetve a tradicionális európai befektetők fogják mozgatni a szakértők véleménye szerint, és csak néhány opportunista, vagy úgynevezett "new money", ami a közel-keleti, orosz, kínai befektetőket takarja, fog megjelenni. Azt azonban nem árt újra megjegyezni, hogy míg a hazai befektetők a Magyarországon jelenleg elképesztő jelentőséggel bíró helyismerettel (politikai, gazdasági, földrajzi, társadalmi, stb.) és kapcsolatokkal rendelkeznek, és (közel) tökéletesen látják át a piacot befolyásoló folyamatokat, addig a tradicionálisnak nevezett nyugat-európai tőke azért bizalmatlan, és bár sokszor hangzik el, hogy a globális piac hozzánk kockázatosodott, azért nem lettünk hirtelen New York, vagy London, de egyelőre még Birmingham sem.

Mégsem leszünk akkora nyertesek?


Magánkoli a jövő? Mi lesz az építési költségekkel?

A legkeresettebb szektor továbbra is magasan az iroda, de azért van élet máshol is, például az ipari-logisztikai ingatlanoknál, vagy a hotel szektorban. Az alternatív alpiacok közül a budapesti "student housing"-ot (magánkollégiumok, rövid vagy hosszú kiadásra épített speciális szálláshelyek), emelték ki a szavazásban résztvevők. Ilyen szállók egyébként már épülnek, mint például a Forstay Group-nak a Milestone nevű projektje, ami a SOTE mellé hoz létre 400 egyszemélyes diákkuckót. Ez lehet az első lépcsőfoka annak a régóta beszédtémaként megjelenő, ám a kiszámíthatatlan hazai szabályozások miatt az asztalról azonnal lesöpört folyamatnak, ami a piaci alapú bérlakások fejlesztését célozná. Ez az alpiac az egyik legfontosabb pl. Németországban, és súlyos eurómilliárdok áramlanak a szektorba. Ha egyszer lelassul a kereskedelmi ingatlanok fejlesztése és csak nagyon alacsony hozamokat lehet majd realizálni itthon, valamint a megefelelő jogi környezet is valahogy kialakul, akkor talán nem csak önkormányzat (Angyalföld) fog pár száz új építésű társasházi bérlakást fejleszteni, hanem piaci szereplők is. Addig álljunk fél lábon, mondhatnák most sokan. Meglátjuk. Ha a kormányzat esetleg fontosnak tartaná ennek a lakhatási formának a fejlesztését, lenne eszköze ahhoz, hogy motiválja a fejlesztőket és befektetőket.

De mi is van ezzel a munkaerőhiánnyal, meg költséggel? Ez a legnagyobb rizikó.

Az építőipari szakmunkás kevés, és egyébként sincsenek megfizetve megfelelően, pedig egyes hìrek szerint jobban szárnyal mostanában a fizetésük, mint egy hard diszkonti kasszásnak. De az is nyilvánvaló, hogy a földön fekve a térdeplés is hatalmas előrelépésnek számít, vagyis beszélhetünk akár 10-20%-os emelésekről is a bázis elég alacsony. Ez van a hazai lakáspiaccal is. Úgy ünnepeljük néha vagy épp sokalljuk a 10-15 ezer darab fejlesztés alatt lévő új építésű lakást, mintha világrekord lenne, pedig 10 évvel korábban ennek legalább a duplája, triplája volt az átlag. De talán nem is baj, hogy nem robban nagyobbat a piac és ugrunk vissza hirtelen az évi 40 ezer újonnan átadott lakás szintjére. A szerencselovagokat leszámítva, az ingatlanszektor profi szereplői közül mindenki a fenntartható, kiszámítható fejlődésben, növekedésben érdekelt. A most fejlesztés alatt lévő projekteket azonban meg kell építeni, főleg a lakásokat, amiknek 2019 végéig van 5%-os áfája a jelenlegi tudásunk szerint. Szóval érthető a sietség, és könnyen belátható, hogy mi okozza a költségek emelkedését.

Nincs manapság kocsmai beszélgetés sem az egészségügy állapota és a munkaerőpiaci gondok kivesézése nélkül. A probléma fejlesztői, kivitelezői, sőt összgazdasági szempontból is érezhető, látványos, érzékeny. Nem csoda, hogy nagy érdeklődés kísérte a Portfolio Lakás 2017 konferencián Scheer Sándor, a Market vezetőjének munkaerőpiaci előadását (itt olvasható az összefoglaló). Az egyértelmű, hogy szükséges a bérek emelése, ami nyilvánvalóan kihat a kivitelezési költségekre. Az esemény résztvevői is az építési költségek emelekedését tartották a legveszélyesebbnek (56%) a jövőben, és a sokáig a toplista élén tartózkodó politikai kockázat csupán 30%-ot kapott, ráadásul nem is a magyar, hanem az Egyesült Államok és az Unió politikai kockázata.

A munkaerőpiaci kihívásokra azonban lenne jó pár megoldás, ahogy Scheer előadásában is elhangzott. A pénzügyi motiváció csak egy elem, a teljes iparág egészét érintő hatékonysági, technológia, szervezeti problémák orvoslásával látványos kapacitásbővülést érhetnének el a kivitelezői szektorban. Ha nem több ezer 5-10 fős cég vállalna munkákat, hanem nagy, több száz alkalmazottat foglalkoztató vállalatok szerveznék a munkálatokat. Persze ebben azért sok az ellenérdekelt fél, de ezt talán felesleges is mélyebben kitárgyalni, hiszen mindenki tisztában van a hazai építőipar saját szabályaival és működésével.

A magyar ingatlanpiac jó év elé néz. A többség most jogosan optimista, kockázatok ide vagy oda. A munkák zajlanak, befektetői kereslet várhatóan nem lankad, új bérlők érkeznek, folynak felújítások, repozícionálások minden alpiacon.

Forrás

Főlap Ingatlan Mégsem leszünk akkora nyertesek?

Domain név eladó!

Érdeklődni illetve ajánlatot tenni e-mail-ben lehet:

iroda @ colosseumingatlan.hu

vagy a

Kapcsolat Menüben


Animált felhőkép

Felhőkép

 

Hőtérkép

Oldal Találat

Látogatók
1
Cikkek
862
Cikkmegtekintések találatai
179223

Előrejelző oszlop

Ki olvas minket

Oldalainkat 69 vendég és 0 tag böngészi

Hírdoboz